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徹底分析!全保連の審査を確実に通す為の教科書

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こんにちは、大阪の不動産営業です。この記事では状況や保証会社の種類に応じた審査の基準というものを書いてみました。

不動産営業として経験していく中で過去に通ったケース、否決だったケースなどを参考に書きました。



全保連の審査基準とは?

今保証会社と呼ばれる会社は小さいものを含めると100社以上あるといわれています。

保証会社の種類を見極める

自分が審査を受ける保証会社どこなのでしょうか?保証会社大きく分けて3つに分類されますが、それぞれ審査基準が違います。

全保連はLICC系保証会社

シェア4割 審査は普通程度

保証会社はLICC(一般社団法人 全国賃貸保証業協会)という協会を作っています。この協会の目的は、借主の申込情報や家賃滞納の情報をデータベース化することによって、入居審査をより円滑にする目的があるとの事です。
早い話が、加入している保証会社は全て情報共有しているようなので、どこかの保証会社で家賃滞納等の事故が起きた場合は他の保証会社での審査にも大きい影響があると思われます。
主に 氏名、生年月日、旧住所、電話番号、免許証番号等の個人特定番号、保証対象物件、部屋番号、保証対象物件住所、保証開始日、月額賃料、保証終了日、入金額、代位弁済残高などが登録されるようです。また、この情報は保証委託契約が終了してから5年間消えないようです。

審査に関しては独自性が薄く、加盟店のほとんどが同程度の審査基準を設けているように思えます。

LICC系保証会社一覧

全保連株式会社、アーク株式会社、アルファー株式会社、株式会社近畿保証サービス、興和アシスト株式会社、ジェイリース株式会社、賃貸保証サービス株式会社、ニッポンインシュア株式会社、ホームネット株式会社、ランドインシュア株式会社、株式会社オリコフォレントインシュア、株式会社レジデンシャルサービス、エルズサポート㈱

独立系保証会社

シェア5割 審査は甘め

信販系の情報やLICC系の情報を参照することなく、独自の基準で審査をする保証会社です。相対的に、審査は通す前提となっている事が多く、緩い傾向にあります。
独自での情報は蓄積されていますが、他の保証会社の情報は一切わからないので、他社でいくら事故を起こしていても、全く初めて審査をするという事であれば、1からの審査になる為、影響がありません。
信販系、LICC系は審査否決でも独自系だけは審査承認が取れた。というケースはよくあります。

独立系保証会社一覧(一部)

日本セーフティー、フォーシーズ、日本賃貸保証、ナップ、レキオス、CASA、新日本保証、ハウスリーブ、クレデンス、日本賃貸住宅保証機構、ほっと保証、プレミアライフ、JPMCファイナンス、オーロラ、レグシスなど



信販系保証会社

シェア1割 審査はキツイ

賃貸の保証会社として入居審査をする時に信販系の情報を参照して審査をしていていると思われる保証会社。CIC(指定信用情報機関)やJICC(日本信用情報機構)などの過去の履歴を取り寄せ、入居審査に採用しているため、審査としてはキツイ部類になります。
過去の携帯電話を含む、割賦での購入や、クレジットカードの滞納などの履歴がある場合はもれなく否決になり、また国民健康保険証の場合も否決になる可能性が高いです。

ただ、他の保証会社との情報共有という意味では共有している訳ではない為、他のLICC系や、独立系の保証会社で事故をしていたとしても審査に影響はないと思われます。

信販系保証会社一覧(一部)

ジャックス、アプラス、関西VISA、セディナ、ライフ、エポスカード、アプラスなど

様々な状況で保証会社を通す方法

全保連の審査というのは一般的にはそんなにキツイものではなく、通す前提の審査になります。

・過去に滞納や、更新料の払い忘れ、契約によるもめ事がある人はNG

・有職者(保険証の種類問わず)、保証人有であれば、ほぼ確実に承認

・有職者、保証人なしの社会保険の人は、ほぼ確実に承認

・有職者、保証人なしの国保の人は保証会社によって変わります。信販系は否決、LICC系は追加要請の場合あり、独立系は承認取れる事が多い。

保証人無で全保連を通す

これはそんなに難しい話ではありません。上記でも書いてある通り、社会保険証をお持ちであれば、ほとんどの保証会社で承認が取れます。
LICC系の全保連など、ややきつめの保証会社では国民健康保険の保証人無は、保証人の追加要請が来る事がありますが、基本的には通してくることが多いのであまり心配はありません。

フリーターで全保連を通す

一人暮らし、特に若い人は、バイトをしながらや、フリーターをしながら一人暮らしを開始する事も多いと思います。そうゆう僕も、大阪に出てきた20の頃は派遣会社で単発の仕事をしながら、一人暮らしをしていました。

こういった状態で保証会社の審査は出来るのでしょうか?

バイトやフリーターでの審査は問題ない

はっきり書いてしまえば、あまり心配しなくても大丈夫です。

保証会社のグレードにもよりますが、大半の保証会社では働いてる。という事が非常に重要で保証人がついているようであれば承認取れると思います。

心配しないといけないのは、無職や休職中の状態になった場合の部屋探しです。

バイトやフリーターの場合は在職しているかどうか、という確認をしてくることが多いと思います。

勤務先への電話だったり、在職が証明できる書類を提出する事によってこの問題はクリアできるので、審査上はあまり気にすることはありません。

ただ、バイトの収入以上に家賃が高かったりすると注意が必要になってきます。

バイトで月収15万円の方が5万円の部屋を借りる事は、審査的には問題ないと思いますが、7-8万以上となると保証人属性による審査にになると思われます。

バイトやフリーターで保証人が居ない場合は?

このケースも保証会社によって、大きく審査が分かれてきます。どこの不動産会社も2,3個は滑り止めの保証会社を用意してくれているので、あまり心配しなくても大丈夫だとは思いますが、在職しているという事が大事で最終的に承認を取れない。というケースは少ないかと思います。

保証会社には信販系、LICC系、独立系と種類がありますが、、信販系は、やや審査がきつめなので、バイトで保証人無という状態ではキツイと思います。ですが、現状で言うと、信販系保証会社を採用している所は全体の1割以下です。

残りのLICC系、独立系は、バイトやフリーターの保証人なしで審査を受けてくれる場合は多いですので、怖がることはありません。



自営業者やフリーランスで全保連を通す

自営業やフリーランスというのは、社会的には信用の低い属性を判断されがちです。審査という事でいうと苦い思いをしてきたという方も多いのではないでしょうか?

僕の今までの経験上にはなりますが、自営業の方が全保連の審査に通ったケースと否決になったケースというのをいくつか書いてみたいと思います。

部屋を借りるというのは、貸したいという家主さんの意向も最大限に組む訳なので、なるべく審査を通す方向で審査をしてくれる事がほとんどです。

保証会社は大きく分けると信販系、情報共有しているLICC系、自社のみの独立系とあります。信販系の保証会社はクレジットカードを作るときと同じレベルの審査をしていると考えるのがいいと思いますが、LICC系や独立系は基本的には承認という事で話が進みやすいです。(もちろん、過去に保証会社で事故を起こしていると否決になりますが、、。詳しくはこちら)

自営業で信販系の審査、、となるとやや怖い気もしますが、賃貸保証で信販系を採用している所は5%くらいかと思いますのであまり気にしなくても大丈夫かと思います。信販系を採用している所は滑り止めが必ずあるといってもいいです。

自営業の内容で全保連の合否が決まる??

自営業というのは、なにをやるのもある程度自由で、金銭的な事も自由が利くので審査がしにくい訳ですね。所得を上手くプラマイゼロにしている方も多い訳です。

保証会社としては承認を出せる要素が欲しい訳です。会社が存在していて、ちゃんと実態があるという事が重要になってくる訳ですね。どんな要素が審査にプラスに働くかというのを考えてみました。(実際に保証会社の担当者から聞いた内容も有)

ホームページがある

会社や自分の仕事のホームページがあると信頼度UPになるようです。

名刺がある

過去には名刺の提出で承認を取った事もありました。

固定の電話番号がある

自営業やフリーランスの方は携帯番号のみで仕事をされている人も多いかと思いますが、固定電話で番号があると心強いです。また番号をネット検索して、何かしらの情報が出てくるのもプラスになる傾向にあるようです。

公的証明が出せる

課税証明など、ちゃんと申告して営業している人は出せるとかなり強い書類になります。

社会保険証がある

自営の方は少ないとは思いますが、社会保険に加入していると審査はほぼ承認取れます。

自営業の場合は、実態の有無をかなり精査されるようです。逆をいうとそこだけ納得させれば、審査的にはそんな気にする必要ありません。

長く自営業をしていても、確認の仕様がなければ、審査場はプラスにならない訳ですね。

自営業がフリーランスで連帯保証人無の審査

これが、なんとも微妙な審査な訳です。

保証人がいれば、自営業の方でも否決になるケースはほとんどありません。

そして自営業で連帯保証人無で審査をパスした事は何度もあります。

ここで大事になってくるのが、上記にも書いた通り自営業者としての属性です。

実態があるのかどうか、規模がどうなのか、という事を保証会社なりに調べて(ほぼネット検索でしょうが、、。)

審査の合否の判断をすることになります。

だだ、すぐに否決!ということはほとんどなくて、なにか提出してくれませんか?(名刺や会社概要など)という打診があるケースが多いです。すぐに否決になる人は明らかに保証会社で事故を起こしているという事になります。

審査を進めていくうえで、内容が不十分と判断された場合にはお一人での契約は不可なので連帯保証人を追加してください。という回答が来ることになります。



無職で全保連を通す

無職の場合は一般的な保証会社で言うと、、保証人は必須です。保証人無し無職で承認取れる所は、、まずありません。ですが、保証人無、無職の場合はどうするのがいいのか、、というのは下部に記載したいと思います。

全保連も承認を出したい

保証会社の審査は杓子定規のようにしている部分もありますが、意外と人情的にやってくれる事もあります。

これは、元々の保証会社としての意味を考えると家賃保証をする仕事ですので、保証を受けるという事は保証料という収益が発生するからです。もちろん、いつも使ってくれている不動産会社にも、いい顔したい。というのはあります。

綺麗なお客さんばっかり拾って、きな臭いお客さんは否決を出す。となると申し込みをくれる不動産会社も使ってくれなくなりますし、きな臭いお客さんだからこその保証会社。とい使い方も多いからですね。

全保連に審査を通すネタを提供する

では、保証会社も無職の人から申し込みがあった場合、どのような審査をしてくれるのでしょうか。

実は保証会社も審査の承認を出そうを頑張ってくれるケースがほとんどです。

保証会社側からも家賃払えるよね?その証明して。というような回答があります。過去にあった、無職で審査承認が出たケースをいくつか紹介します。

預貯金の残高提示で審査承認

これは、口座残高の写しをFAXで提出して、金額あるから大丈夫ですね。となって、承認!というパターンです。

ではどれくらい必要なのでしょうか?ざっくりした感覚では初期費用等を払って2ヵ月生活できる残高という感覚です。

過去には口座残高20万で承認したケースもあります。

これは3万くらいの安い物件だったので、承認したのかもしれませんが、30万以上くらいあれば、より審査がしやすいかと思います。

内定通知書の提出で審査を通す

無職という言い方とは違うかもしれませんが、内定通知書というのを提出して審査を通します。雛形はかっちりしてなくても大丈夫です。務める会社の内容と社判があれば、尚よしです。規模もあまり関係なく、家の近くの個人でやってる小さな居酒屋でバイトするんです!みたいな内定通知でも審査という意味では十分プラスに働きます。

2か月後、3か月後、働くあてがあるという人は内定通知書を出す事で回避できます。



派遣会社に登録しておく

これは結果として審査の承認が下りたケースですが、派遣会社に登録しておくと在職証明や内定通知を出して貰えるケースがあります。保証会社も最近はこういった実態のないケースについてはやや疑心暗鬼の審査をしてきますが、どちらにしても詳細を調べる事は難しいです。

養育費や国からの振り込みがある場合も可

離婚をして子供の養育費や慰謝料を持っている状態や、なんらかの理由で国から一定のお金をもらっているケースでも十分、審査対象になります。これも通常の入金履歴などを提示する事で審査の承認が取れます。

投資家の人や、家主さんなど

投資家の人や家主さんは働いてるという訳ではないですが、審査となると色々と苦労する事が多いようです。

もちろん、確定申告をしていれば、書類の提出で審査のパスは出来ますが、初めてまもないころは証明の仕方がなく、困ったケースがあります。

投資家の方が、ネット上の株式残高の提出で審査承認、家主さんは口座の家賃入金の動きで審査をパス。というケースはありました。

在職屋を使う手も、、。

これは声を大にしては言えませんが、在職屋という有料で在職している事にしてくれる会社も存在します。会社の方針で当社での扱いはありませんが、やっている所はあります。完全な自己責任ですが、1-2万程度で利用できるので案外気軽に出来るものです。

無職で保証人無の全保連の審査はどうするのか?

これはかなり厳しいケースです。はっきり言って引っ越ししない方がいい。というアドバイスしかできません。

ですが、どうしても引っ越ししないといけない状況の場合は、審査が通る保証会社を探しましょう。

こういった状況の人の為に「なんでも通る」保証会社というのが存在します。不動産会社じゃないと名前を知らないような保証会社です。

申込書と本人確認書類があれば、通る。という保証会社です。こういった保証会社は保証内容が薄い為、嫌がる家主さんもいますが、「なんでもいいから保証会社どこか付けて」という物件であれば、相談は出来ます。



生活保護で全保連を通す

様々な事情で生活保護を受ける事になると思いますが、現在受給中の方もこれから受給される方も審査の内容というのはおおむね一緒と言えます。生活保護をうけているという事は家賃が必ず入ってくると思われがちですが、基本的には受給者に一度支給があってから、家主にしはらうという流れなので、中には支払わずに別の事に使ってしまうという人もいるようです。

そういったケースも踏まえて、家主さんや管理会社は生活保護受給者に部屋を貸すという事には慎重にならざる負えないという側面もあります。

では実際の賃貸の審査はどうなのでしょうか?生活保護を受けているという頃は家賃の支払いは確約されているようなものなので、審査も大丈夫そうな気もしますよね。ですが意外とそうでもなくて、保証会社の審査を通すにはほとんどのケースで有職者保証人を付けないと不可となります。

生活保護受給者は保証人が必須?

まず、前提として生活保護を受給する歳の金銭は差し押さえがすることが出来ないとされています(生活保護法第58条)。これはどうゆう事かというと、家賃の滞納があった場合に裁判などの手順を踏んでも生活保護費と受け取っているお金は差し押さえが出来ないという事です。すなわち、滞納されても回収する手段がない。という事なんですね。

保証会社的にもそんな事は重々承知な訳で普通の保証会社で言えば、生活保護受給者のみの審査で承認を出す事は難しい訳です。

これを踏まえていくと、生活保護受給者は保証人がいる事が前提でかつ、年金受給者や生活保護受給者は不可です。有職者で収入がある人が連帯保証人になることを求められます。

生活保護受給者で保証人無の場合

そして、一番難しいのがこのパターン。差し押さえが出来ない状態の生活保護受給者で保証人が居ないパターンです。

保証会社もつけないといけない、、でも保証人が居ない。。この場合は、保証人がいない状態でも保証してくれる保証会社を探す。という方法しかありません。

こういった審査のゆるい保証会社は保証内容が薄かったり、会社の規模が小さく倒産の恐れがあったりする為、家主や管理会社が嫌がる傾向になります。なので、実際に保証人無で生活保護を受けれる物件という意味ではかなり少なくなると思います。



年金受給者で全保連を通す

年金受給中という事は個人差はありますが、一定の収入は約束されているものなので、賃貸の審査や保証会社の審査もすんなり行ってくれそうなのですが、そうじゃない部分もあります。

年金は差し押さえが出来ない?

年金というものは、その全部が日々の生活の費用として使われるという趣旨の物なので、これを差し押さえてしまうと最低限の生活費が不足するという事になります。これは日本の法律的にはよろしくない事で法律上は年金の受給権の差し押さえは禁止されているようです。(国民年金法24条など)

差し押さえが出来ない収入は充てにならない?

この差し押さえが出来ない。というのは受給者にとっては立派な権利でもありますので、安心できる部分でもあるのですが、債権者(貸主側)からするといざ、滞納等が合っても回収が難しいという事にもなる訳です。

もちろん、保証会社の審査も年金については同様の解釈になるので、一定の収入があるとはいえ、「はいそうですか」と承認を出すわけにもいかない訳なんですよね。

保証会社の役割や家賃の保証をするという事はもちろん、最終的な家賃の回収をすること言う事も大きな役割ですので、回収できない収入は審査上は無いのも同然な訳です。

年金とパートなどの合算はOK

審査の時に年金の収入と、仕事をしている収入を合算して審査をしてもらう事は可能です。年金だけでは家賃と不釣り合いという場合に特に有効です。

審査は年金だけでも大丈夫?

では実際の賃貸の審査はどうなのでしょうか?年金を受けているという頃は家賃の支払いは確約されているようなものなので、審査も大丈夫そうな気もしますよね。ですが意外とそうでもなくて、保証会社の審査を通すにはほとんどのケースで有職者保証人を付けないと不可となります。

年金のみの契約者は保証人が必須!?

まず、上記にも書いた通り年金受給の金銭は差し押さえがすることが出来ないとされています。

これを踏まえていくと、年金のみの契約者は保証人がいる事が前提でかつ、その保証人は年金受給者や生活保護受給者は不可です。有職者で収入がある人が連帯保証人になることを求められます。

年金のみで保証人無の場合

そして、一番難しいのがこのパターン。差し押さえが出来ない状態の年金受給者で保証人が居ないパターンです。

保証会社もつけないといけない、、でも保証人が居ない。。この場合は、保証人がいない状態でも保証してくれる保証会社を探す。という方法しかありません。

こういった審査のゆるい保証会社は保証内容が薄かったり、会社の規模が小さく倒産の恐れがあったりする為、家主や管理会社が嫌がる傾向になります。なので、実際に保証人無で年金のみで契約できるという意味ではかなり少なくなると思います。

全保連の審査に時間がかかっている場合

全保連の審査は通常は1-2日程度で終わります。早ければ当日中に合否の結果が出る事も多く、時間がかかると心配になりますよね。



電話確認は最終段階

どの保証会社も電話確認をして本人確認をするというのは審査の最終段階である場合が多いです。申込書の内容を見て、保険証などを見て、審査の土台に乗った人は最終電話確認をして、承認。という流れになります。

全保連から電話があった場合は承認?

審査の最終段階でもある本人確認の電話がかかってくるという事は審査は承認となる事がほとんとです。もちろん不在の場合は折り返しなどの対応でも可です。

ただ過去のケースでいうと、電話確認があっても否決になったというケースが少なからずあります。

最終的なすり合わせなので、申込書に書いてある内容と、本人確認時の確認内容につじつまが合わなかったりすると否決となってしまう事もあるようです。

全保連の審査に時間がかかっているケース

上記でも書いているように、申し込みをして、本人確認が終われば、承認。という流れです。この流れというのは早ければ1時間くらいでも十分可能な訳でそれが2,3日かかるという事は何かしらの外的な要因で時間がかかっているからなんですね。

本人、保証人、勤務先に連絡がつかない

これが一番オーソドックスな要因です。勤務先まで連絡を取る事はまれですが、在職の証明が出来ない場合などにかけてこられるケースがあります。

申込み書の電話番号が間違っている

FAXでやりとりしている事が多い為、0が6に見えて居たり7が1に見えていたりと、勘違いして違う番号にかけつづけてるという事もありました。

追加書類の提出が必要

審査なので、所得証明が必要であったり、在職証明が必要であったりと、追加書類の提出を求められることがあります。この提出がないと、審査が進みません。

担当営業が不在

お客さんからすれば、あるパターンだと思いますが、自分の担当者が連休を取っていた。なんていうパターンもありえます。保証会社から不動産屋には連絡が入ってますが、自分にはまだ連絡がない、という状態です。

全保連は承認出てるが、家主の確認が取れていない

保証会社は承認が出ていても最終貸主のGOサインが出ないと入居審査としてはOKにならない訳です。(一部では保証会社通ればOKしといてっていう所もあります。)貸主が法人の為、土日休みなど、連絡がすぐにつかない場合は余分に日数がかかります。



審査が否決や追加の場合は回答が早い

審査の否決の場合は、めちゃくちゃ回答が早いです。保証会社で一発で否決になるという事は過去に賃貸保証で事故を起こしたことがあるという場合はほとんどです。

この回答というのは申込書を流して30分程度で来ます。切ないくらい瞬殺で否決ときます。

また、連帯保証人の追加や、証明書類の追加要請がある場合も早い段階で回答がくる訳です。

即ち、審査に時間がかかっているという事は、順調に審査が進んでいるという事でもある訳ですね。

必ずしも電話がある訳でもない

審査の電話を気にしている人も多いと思いますが、必ずしも電話確認がある訳ではありません。

これは保証会社の運用に寄る所もあると思いますが、過去に情報の登録が既にあるという人は確認しない。という感じじゃないのかなと思います。

全保連の審査に落ちる人

保証会社の否決になる理由は一つしかありません。

それは、過去に滞納など事故を起こした。これに付きます。

そうではない場合は保証会社は承認を出せる要素というのを打診してきてくれます。

「保証人の追加や変更は可能ですか?」「在職証明は出せますか?」「預貯金はいくらくらいありますか?」などプラスになりそうな要素を提案してくれます。

この提案すらないという人はやはり、事故扱いの情報が残っているという事なんですね。

家賃の未払いはもちろん、更新料の未払い、原状回復費の未払い、前回の申込内容とつじつまが合わないなど、、が考えられます。



ブラックリスト、債務整理中や自己破産後は審査に関係ない?

CICの参照が出来る保証会社

まず大事なのが、ブラックリストというのは、どうやって調べる事ができるのか?という事です。

CICと呼ばれる「個人信用情報機関」に登録されている情報をみて、調べる事が出来ます。

ブラックリストとは

CICの情報において、連続で滞納(3か月程度)があったりすると「異動」と記される事があります。これが載ってしまうとまず、信販系の審査は通りません。すなわちブラックリストに載った。という状態になる訳です。このブラックリストという判断は各社によって違ってくるので、連続3か月、年間で4回など、信販情報に傷があればあるほど、審査は通りにくくなると思われます。

即ち、ブラックリストだったとしても、CICを見られなければ、審査に影響はない訳です。

信販系保証会社の事ですね。オリコ、ジャックス、関西VISA,ライフあんしんプラス、エポスカードなど、、この辺は信販系なので、審査はまず否決でしょう。

ブラックリストが全保連を通す方法

これは上記でも説明した通り、とっても簡単です。

全保連は信販情報を使って審査が出来ないので、ブラックリストであるという事を調べる事が出来ません。

なので、審査に影響がない。という事です。普通に審査すれば普通に通ります。



まとめ

保証会社の審査はそんなに怖がることはありません。保証会社もなるべく審査の承認を出したいからです。承認をよく出してくれる保証会社は代理店となる不動産会社も使いやすくなり、契約がスムーズに運びます。

否決ばかり出す保証会社は使い勝手が悪いと敬遠されてしまう事になるからなんですね。

今のご自身の状況に応じて、保証人がいるのか、どこの保証会社なら、通るのか、、というのを理解できれば部屋探しも怖くありません。

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