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マンション経営などの不動産投資の魅力

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◎不動産投資に積極的な取り組みをはじめる

自分にも賃貸集合住宅の経営ができる不動産サービスがあることや、賃貸集合住宅の収益性の高さに気が付いたことにより、不動産投資を始めました。知り合いの人と話をしているなかで、この知人の賃貸集合住宅の運営の話題になり、「賃貸集合住宅はうまくいけば、収益が高くなり高収入が得られる」ことを聞いたことがきっかけでした。

これにより、今まで私が持っていた「投資にお金をたくさん用意できるほどにお金持ちにならなければ、不動産投資では何もできない」という固定観念が、一気に吹き飛んで行ったのです。

知人の話によれば、時代が変わり、少ない投資金額でも、賃貸集合住宅の経営はできる不動産サービスがたくさんある時代になっているので、「やる気があるなら、トライすることをおすすめする」とのことでした。この時代の変化による投資チャンスの拡大を知ることができたことが、今思えば、大切な転機となっています。

それまでは、この少ない投資金額でも投資ができる不動産サービスがたくさんある時代に私が気付いていなかったのでした。この日から、私は、収益性の高さだけが目標となり、賃貸集合住宅を調べ始めました。そして、賃貸集合住宅のセミナーに参加して、建設管理会社の方によく相談させていただいておりました。

◎安全なプランニングが収益拡大への道

賃貸集合住宅の経営において、基幹的に大切なことは、「あらゆる事態が起こったとしても、マイナスの経営状態だけは、絶対に作らないですむ賃貸集合住宅であること」になります。健全なプランニングで作られた投資の積み上げが収益拡大への道となります。

あらゆる事態とは何かということになりますが、第一に「空室率」が問題になります。このことについては、まず、周辺に競合する賃貸住宅がどれくらいあるのかについてよく調べることです。

◎周辺と競合しないように考える

この時の比較方法として、最寄駅からの距離まで比較を条件に入れておくことが大切です。自分が所有するものよりも、良質で安いような絶対に入居者が選ぶ競合物件が、たくさんあるのならば、「空室率」は惨状のままでしょう。

こんな状態なら、私の物件に入ってもらうために、いくら営業をしても、勝てないばかりか、私の経営する賃貸集合住宅に入居されている方まで、近隣の条件の良い物件に引っ越していってしまうでしょう。私の基準としては、近隣に強い競合物件は、ほとんど見当たらないようなところまで作り上げようと思っています。

この条件だけでも、達成するには意外と大変なものですが、達成すれば、私の経営する賃貸集合住宅への入居者の斡旋を不動産業者さんに少しだけ営業してもらえれば、直ぐに90%以上の入居率になると思います。

◎安全性能を高めたい

第二にクリアしなくてはいけない問題は、火災や地震などの災害により、賃貸集合住宅がひどいマイナス経営状態を招くことにならないように準備しておくことです。

まずは、私の物件の耐震性能や、耐震性能保証について、費用コストを考えながら、最大限に安全化しておくことです。そして、火災や地震などの災害後の補償のための保険に加入することです。

木造の賃貸集合住宅の場合には、火災があると被害面積などによっては、その後において部屋の貸出ができなくなることもありますので注意してください。

◎土地選びは、重要なこと

第一に、土地を選ぶことです。計画の基本は、強い物件を作ることです。人が入居する時に非常に便利なところにある土地を見つけ出すことです。立地条件がよければ、家賃は高くしても困りません。

◎立地の良さが安定性を大きくする

入居率が低下してきた時に、地元の不動産業者に入居者の斡旋をしてもらっても、空室率が下がらないとします。こんな時でも、高めに設定してあった家賃を少し下げて、設定しなおせば、かなり、はやく入居者さんが応募してくれることが多かったのが、私の経験上にある具体的な成功事例です。

これだけ、立地条件の良さが、何十年にもわたる賃貸集合住宅の経営に大きく影響を与えているので、絶対に大切にしたほうが、良いと思います。何故なら、何十年にもわたり、空室率を下げていくことに貢献してくれる大切な要素だからです。

◎快適で大きな部屋も必要なこと

次に賃貸にする部屋の広さをなるべく大きく使いやすくとることです。部屋の広さは、競合する物件たちが、当該の地域において、ランキングにされてお客さんや、不動産屋さんにいつも見られているからです。

いつもランキングの下の方では、さすがにうまく入居者は、集まってくれません。むしろ、サービス的な条件を付けるくらいにしないいけないと思います。例えば、「敷金は、通常の半分で良いことにサービスしておきます。」などとしておかないと入居者は、増えてくれませんでした。

ワンルームの場合には、部屋の広さがあれば、部屋の広さのランキングでは、いつも比較している時に上の方にいるわけですから、私が何もしなくても好印象なPRにもなります。

◎まとめ

健全な賃貸集合住宅の経営は、いくつもの角度から、考えることができます。本質的に重要になることは何でも良く調べていくことです。また、火災などに備えた保険の契約などのマイナス要因へのケアもありますので、慎重に検討を進めて行くことも必要です。さまざまなところから、たくさん情報を取ってこそ、自分のなかに安心感が出てくるのではないかと思います。賃貸集合住宅の経営においては、投資資金の準備が少なくとも始められるサービスが増えています。よく取り組んでいくことで、大きな資産形成への道が開けてくることもあります。

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